Квартира с самовольной перепланировкой: плюсы и минусы
Казалось бы, что такого - сломать стену, остеклить балкон, перенести батареи в собственной квартире... Сейчас, пожалуй, даже может считаться моветоном отсутствие евроремонта в лучших традициях передачи «Квартирный вопрос». Почему бы не устроить в «хрущевке» квартиру-студию с камином, утепленным балконом и кондиционером, если средства позволяют! Однако не все так просто.
Проживание в типовых домах диктует свои правила благоустройства помещений. Любое изменение конструкций или коммуникаций квартиры должно быть, в первую очередь, безопасным для всех жильцов дома, поэтому оно должно быть разрешено контролирующей организацией. Самовольная перепланировка категорически запрещена законодательством. «Всплыть» неузаконенная перепланировка может в любой момент, в том числе при сделке покупки-продажи. Чем это может грозить, и что делать продавцу или покупателю с таким жилищем?
За неузаконенную перепланировку несет ответственность собственник квартиры, даже если такой ремонт был сделан до него. Продать или купить квартиру с несогласованной планировкой можно, ниже мы расскажем подробнее, как это происходит на практике. Однако и продавцу, и покупателю нужно подробно изучить вопрос легализации перепланировки, чтобы решить, стоит ли самому все оформить до сделки ( на месте продавца ), или вообще с такой квартирой лучше не связываться ( на месте покупателя ).
Итак, краткий ликбез по необходимым знаниям.
Перепланировкой в широком смысле называют все ремонтные работы, которые влекут за собой изменение технических планов БТИ.
Бывает перепланировка простая, которая выполняется по эскизу ( графическому изображению перепланировки на поэтажном плане БТИ ), а бывает сложная, именуемая перепланировкой по проекту ( который прорабатывается специальными организациями ). Перед легализацией ремонта в вашей квартире, необходимо выяснить, к какому типу перепланировки он относится. От этого зависят сроки, объем и стоимость согласования.
Простая перепланировка
Если в вашей квартире переставлена сантехника в ванной, туалете и кухне, подвинуты батареи и газовая плита, если вы решили разобрать легкие ненесущие перегородки, сделать в них нишу или заделать дверной проем, или наоборот, создать новую перегородку, не нагружая перекрытия, - то вам повезло, и ваша перепланировка согласовывается по эскизу. Займет это 3-4 месяца, и будет стоить около 2 000 рублей. Вам достаточно будет собрать самостоятельно необходимые документы ( см. краткую инструкцию для «перепланировщиков» ), и обозначить переделки на копии плана БТИ красными линиями. Планируйте время с запасом, ведь все мы знаем особенности работы муниципальных сервисных служб.
Если же времени нет, то вы можете поручить согласование специализированной организации. Специалисты обещают справиться за 1-2 месяца. Рекламу таких компаний можно в изобилии найти в Интернете.
Сложная перепланировка
Если вы снесли все стены в квартире, объединили жилища по вертикали, горизонтали, нагородили лестниц, увеличили жилплощадь за счет балконов ( см. полный перечень работ в краткой инструкции для «перепланировщиков» ), то ваша перепланировка – по проекту. Легализовывать ее придется долго и нудно, причем в разных инстанциях.
Цена на согласование этих работ немаленькая. Например, на остекление балкона или лоджии, антенны, решетки на окно нужно разрешение Архитектурно-планировочного управления (АПУ), которое стоит около 5 000 рублей. Греющий ножки муниципальным электричеством «теплый пол» согласовывает Энергонадзором, Пожнадзор и другие службы, и каждое разрешение обойдется в 2 500 рублей.
Согласование по проекту длится около полугода, и стоит от 60 000 рублей. Начать вам нужно с посещения службы «одного окна», где предоставят перечень необходимых для согласования вашего конкретного случая документов.
Получив разрешение, нужно вызвать техника БТИ, перечертить поэтажный план, и, если изменилась площадь квартиры, получить новое свидетельство о праве собственности с указанием новых параметров объекта в регистрирующем органе Волгограда.
В случае со сложной перепланировкой по проекту, эксперты настоятельно рекомендуют обращаться к специалистам. Поскольку количество необходимых разрешений и сложность в их получении могут ввести вас в глубокую депрессию. И подчас стоимость самостоятельного согласования может оказаться выше, чем согласование в специализированной конторе. Так может произойти, потому что разрешения, получаемые вами, имеют срок годности, который может выйти, пока вы будете простаивать в очередях в другие необходимые инстанции. И вам снова придется восстанавливать просроченные документы за деньги.
Что можно не согласовывать?
Если в квартире сделан косметический ремонт, встроены ( или разобраны ) шкафы, антресоли, заменены батареи, полотенцесушители, розетки и т.п. инженерное оборудование, не увеличивающее водо-, электропотребление, то согласовывать это не нужно.
Что категорически запрещено менять в квартире?
Запрещается переносить батареи на остекленные балконы, монтировать «теплый пол», используя системы водоснабжения и отопления, устраивать камины в панельных домах, располагать кухни и санузлы над/под жилыми комнатами соседей, объединять кухню и жилую комнату при газовой плите. Запрещено все, что затруднит доступ к инженерным коммуникациям, что нарушит прочность несущих конструкций ( например, при вырубке ниш в несущих стенах ), а также сильно увеличит нагрузку на них ( при установке перегородок, стяжек полов, или тяжеленных джакузи ). ( см. полный перечень запрещенных работ в краткой инструкции для «перепланировщиков» )
С кирпичными домами немного проще. Например, запрещенный камин устроенный в кирпичном доме, посредники, в принципе готовы согласовать примерно за 300 тыс.руб. А вот если он будет в панельном доме, то они даже и не возьмутся. В новых домах, имеющих внешние кирпичные стены «возможно на месте подоконника перед балконом сделать нишу, в обычных типовых сериях это запрещено. Таким образом, за счет балкона можно увеличить площадь комнаты или кухни, в зависимости от того, где он располагается.
Какое наказание грозит за несогласованную перепланировку?
«Самовольная перепланировка» - это административное правонарушение, за которое предусмотрен штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние ( до переустройства ) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке.
Если перепланировка выполнена давно и не причинила вреда конструкциям дома или соседям, то штрафные санкции также не применяются».
Однако если собственник получил предписание Волгограджилинспекции переделать все, как было до перепланировки в течение 4-6 месяцев, но ничего не предпринял, его квартиру могут продать с публичных торгов.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Если это квартира с простой перепланировкой, или с застекленным балконом, установленной антенной - словом, с изменениями, никому не угрожающими, то продать ее, в принципе, можно.
Вопрос в том, знает ли об этом БТИ. Если ответ отрицательный и на плане БТИ нет «красных» линий - квартира продается в обычном порядке. Покупатель, при условии, что его устраивает выполненная перепланировка, берет на себя все риски, связанные с незаконной перепланировкой, то есть покупает квартиру с обременением. Наличие перепланировки в большинстве случаев влияет на стоимость квартиры. Скидка, как правило, достигает размера стоимости согласования перепланировки.
Как купить квартиру с самовольной перепланировкой, в том числе по ипотеке?
Напомним, что ответственность за несогласованную перепланировку лежит на том, кто является собственником квартиры в настоящий момент. Чтобы вам спокойней спалось в переделанной продавцом квартире, прежде чем заключать сделку, покажите квартиру опытному риэлтору. Или специалисту из фирмы, специализирующейся на оформлении перепланировок. В некоторых агентствах недвижимости риэлторы и специалисты по перепланировкам действуют согласованно.
Для желающих приобрести жилье в кредит нужно знать общее правило ипотечных программ — фактические параметры объекта недвижимости должны совпадать с данными, указанными в правоустанавливающих и инвентаризационных документах.
Некоторые банки отказываются давать кредит на жилье с несанкционированной перепланировкой. У банков всегда есть опасения, что заемщик, несущий бремя ипотечного кредита, не сможет в дальнейшем произвести согласование незаконной перепланировки, т.е. не справится с возникшей финансовой нагрузкой. Если Волгограджилинспекция отвечает отказом на запрос о разрешении перепланировки, на собственника квартиры накладывается обязательство привести жилое помещение в прежнее состояние. А если он с этим не справится, то квартиру могут реализовать с публичных торгов. Все это и отпугивает кредиторов. А также и компании-страховщики, которые могут увеличить взносы на страхование, обязательное при ипотеке.
Специалисты организации Независимая Экспертиза готовы помочь как физическим, так и юридическим лицам в определении различных видов оценки, проведении различных видов экспертиз.
У Вас нерешенные вопросы или же Вы захотите лично пообщаться с нашими специалистами или заказать наши услуги, всю необходимую для этого информацию можно получить в разделе "Контакты".
С нетерпением ждем Вашего звонка и заранее благодарим за оказанное доверие
400074, г. Волгоград, ул. Иркутская, 7 (остановка ТЮЗ, отдельный вход с торца здания).
Заключение независимой экспертной организации имеет статус официального документа доказательного значения и может быть использовано в суде.
